Telecamere in condominio: cosa si può fare e chi decide

Telecamere condominio: è uno di quegli argomenti che in assemblea fanno alzare la voce più delle spese per il tetto. C’è chi vuole le telecamere nell’androne “perché l’altra notte hanno rubato una bici”, c’è chi non vuole essere ripreso mentre esce in pigiama a buttare la spazzatura, e c’è il condomino del terzo piano che intanto si è già montato la sua telecamerina sopra la porta. Chi ha ragione?

In questo articolo ti spiego come funzionano le regole sulle telecamere condominio, con i link alle fonti ufficiali: il codice civile, le FAQ del Garante privacy e il vademecum sul condominio. Premessa onesta, come sempre: io progetto e installo impianti, non sono un avvocato. Ti racconto le regole come sono scritte e come le applico sul campo; per i casi dubbi o le liti in corso la strada giusta è l’amministratore e, se serve, un legale.

Telecamere condominio: due casi da non confondere

La prima cosa da capire, quando si parla di telecamere condominio, è che dentro questa parola ci sono due situazioni completamente diverse. Se le mescoli, non ne esci più.

• L’impianto del condominio: le telecamere che sorvegliano le parti comuni (androne, scale, cortile, garage, cancello). Le decide l’assemblea, le paga il condominio, le gestisce l’amministratore.
• La telecamera del singolo condomino: quella che un privato monta per proteggere casa sua, per esempio sopra la porta d’ingresso o sul suo posto auto. Non serve l’assemblea, ma deve guardare solo ciò che è suo.

Pensa al condominio come a una casa con tante stanze private e un corridoio in comune. Nella tua stanza fai quello che vuoi. Nel corridoio no: lì le decisioni si prendono tutti insieme, con delle regole precise.

Queste due strade hanno regole, obblighi e rischi diversi. Le vediamo una alla volta. E se ti interessa anche il discorso della telecamera che riprende la strada o il giardino del vicino in una casa singola, ne ho parlato a fondo nell’articolo telecamere, strada e vicino: cosa dice il Garante. Qui non lo ripeto: restiamo dentro il portone.

L’impianto del condominio: chi decide e con quale maggioranza

Per anni sulle telecamere condominio c’è stata una gran confusione: serviva l’unanimità? Bastava la maggioranza? Lo stesso Garante, nel suo provvedimento generale sulla videosorveglianza dell’8 aprile 2010, scriveva che non era chiaro quale fosse il numero di voti necessario e aveva segnalato il problema a Governo e Parlamento.

La questione l’ha chiusa la riforma del condominio, la legge 11 dicembre 2012 n. 220, che ha aggiunto al codice civile l’articolo 1122-ter. Il testo è breve: le delibere sull’installazione, sulle parti comuni, di impianti che consentono la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza del secondo comma dell’articolo 1136.

E cosa dice il secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile? Che sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In parole da bar: più della metà dei presenti in assemblea, e insieme almeno 500 millesimi su 1.000.

Sulle telecamere condominio lo conferma anche il Garante nel suo vademecum “Il condominio e la privacy”: l’assemblea può deliberare l’impianto sulle parti comuni solo con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi. Quindi, per le telecamere condominio, niente unanimità, ma nemmeno “basta che siamo d’accordo in tre sul pianerottolo”.

Due cose pratiche che vedo spesso quando si votano le telecamere condominio. Primo: l’argomento deve essere all’ordine del giorno, altrimenti si apre una discussione che finisce in nulla. Secondo: conviene arrivare in assemblea con un progetto concreto (quante telecamere, dove, cosa inquadrano, chi guarda le immagini). Votare “mettiamo le telecamere” senza sapere quali e dove è il modo migliore per litigare dopo.

Cartello e informativa: cosa serve prima di accendere

Votata la delibera, le telecamere condominio non si accendono e basta. Il condominio diventa a tutti gli effetti “titolare del trattamento”: è proprio l’esempio che il Garante fa nelle sue FAQ sulla videosorveglianza, dove tra i titolari elenca “un’azienda, una pubblica amministrazione, un professionista, un condominio”. E un titolare ha degli obblighi.

La FAQ dedicata all’impianto condominiale dice tre cose in fila: l’installazione va fatta previa assemblea condominiale, le telecamere devono essere segnalate con appositi cartelli e le registrazioni vanno conservate per un periodo limitato. Partiamo dal cartello, che sulle telecamere condominio è il punto dove si sbaglia di più.

Secondo le FAQ del Garante, chi entra in una zona videosorvegliata deve sempre essere informato, e il cartello va messo prima di entrare nella zona ripresa, non sotto la telecamera in fondo al corridoio. Si può usare un modello semplificato, ma deve indicare almeno il titolare del trattamento e la finalità, e rimandare a un’informativa completa (per esempio affissa in bacheca o sul sito del condominio).

Sulle telecamere condominio il cartello non è un dettaglio da burocrati. Nel provvedimento del 26 ottobre 2023 (doc. web 9960920) il Garante ha trovato in un condominio cartelli con l’informativa, sì, ma senza l’indicazione del titolare del trattamento. Era solo uno dei problemi di quel caso, che vediamo meglio tra poco parlando dell’amministratore.

Come deve essere fatto il cartello, cosa scriverci e dove posizionarlo te lo spiego nella wiki dedicata: cartello videosorveglianza. Per le telecamere condominio il mio consiglio è semplice: un cartello per ogni ingresso da cui si entra nell’area ripresa (portone, cancello carraio, ingresso garage), ad altezza occhi, ben leggibile.

Un caso a parte: se nel palazzo ci sono negozi, studi o uffici con dipendenti, le loro telecamere non rientrano nell’impianto condominiale e seguono regole diverse (lavoratori, Statuto dei lavoratori, accordi o autorizzazioni). Ne parlo nella pagina sulla videosorveglianza aziendale a norma privacy.

Oltre al cartello, la delibera dovrebbe chiarire le cose essenziali: perché si mettono le telecamere (di solito sicurezza e tutela delle parti comuni), cosa inquadrano, per quanto tempo si conservano le immagini e chi può guardarle. È esattamente quello che il Garante dice che la delibera serve a definire, come vediamo nel prossimo paragrafo.

Il ruolo dell’amministratore

Nelle telecamere condominio l’amministratore è il braccio operativo: non decide al posto dell’assemblea, ma esegue quello che l’assemblea ha deciso. E se salta questo passaggio, il conto lo paga lui.

Il caso del provvedimento del 26 ottobre 2023 è istruttivo. Un amministratore aveva fatto installare due telecamere esterne che inquadravano il parcheggio, il cancello e in parte la strada pubblica. Nessuna delibera: i condomini erano stati avvisati con una e-mail. Le immagini si potevano vedere sul telefono dell’amministratore. Lui si è difeso dicendo che erano tutti d’accordo, che c’erano continui danneggiamenti e che la delibera l’avrebbe fatta alla prima occasione.

Il Garante non ha accettato la giustificazione, e per chi si occupa di telecamere condominio la lezione è chiara. Come riassunto nella newsletter del 15 dicembre 2023, la delibera condominiale è il presupposto di liceità del trattamento: è lo strumento con cui i condomini definiscono finalità, modalità, tempi di conservazione e persone autorizzate a vedere le immagini. Senza delibera il trattamento non si può imputare al condominio, e titolare diventa l’amministratore. Risultato: trattamento illecito e sanzione di 1.000 euro all’amministratore.

Quindi, sul fronte telecamere condominio, il ruolo dell’amministratore in pratica è questo:

• mettere l’argomento all’ordine del giorno e portare in assemblea un progetto chiaro;
• dare esecuzione alla delibera, scegliendo l’installatore e facendo rispettare quello che è stato votato;
• curare cartelli e informativa completa a nome del condominio;
• gestire gli accessi: chi ha le credenziali, chi può vedere i filmati e in quali casi;
• rispondere alle richieste delle forze dell’ordine quando c’è un fatto da ricostruire.

Un’osservazione da tecnico: “le immagini sul telefono dell’amministratore” è una configurazione che vedo proporre spesso perché è comoda. Se la delibera lo prevede e gli accessi sono protetti, si può fare. Se invece è un’iniziativa personale, diventa esattamente il problema del caso che abbiamo appena visto.

Quanto tempo tenere le registrazioni

“Quanti giorni deve registrare il registratore?” è la domanda tecnica che arriva sempre, appena si parla di telecamere condominio. Qui il Garante è piuttosto preciso.

Nelle FAQ sulla videosorveglianza la regola generale è che le immagini non vanno tenute più del necessario. Di solito un danno si scopre entro uno o due giorni, le immagini andrebbero cancellate dopo pochi giorni, preferibilmente in automatico, e più si allunga la conservazione (soprattutto oltre le 72 ore) più serve una motivazione solida.

Per le telecamere condominio la FAQ specifica aggiunge un riferimento concreto: in ambito condominiale è congruo un termine di conservazione che non superi i 7 giorni. È il numero che di solito propongo di scrivere in delibera per le telecamere condominio, adattandolo alla realtà: un palazzo dove la gente è presente tutti i giorni può stare anche più basso.

Potresti trovare in giro anche il riferimento “24-48 ore”. Viene dal vademecum del Garante del 2013, che però è stato scritto prima del GDPR: lo dice la stessa pagina del Garante, che invita a tenerne conto nella consultazione. Per i tempi oggi conviene guardare alle FAQ aggiornate.

E se succede qualcosa? Anche per le telecamere condominio le FAQ prevedono che si possano prolungare i tempi, per esempio quando serve per una richiesta specifica dell’autorità giudiziaria o della polizia giudiziaria. In pratica: si salva lo spezzone che interessa e lo si consegna a chi indaga. Le immagini non si mettono nel gruppo WhatsApp del palazzo, per quanto la tentazione sia forte.

Quanto disco serve per tenere 7 giorni di registrazione con il numero di telecamere scelto lo trovi nella wiki sullo spazio di registrazione.

La telecamera del singolo condomino: porta, pianerottolo, spazi comuni

Passiamo all’altro caso, quello che crea più attriti sulle telecamere condominio: il condomino che si monta la sua telecamera. Qui la buona notizia è che non serve l’assemblea. La cattiva notizia è che il margine è stretto.

Il vademecum del Garante risponde proprio alla domanda “un condomino può installare una telecamera che riprende l’ingresso del suo appartamento o il suo posto auto?”. La risposta è sì: se l’uso è esclusivamente personale e le immagini non vengono comunicate a terzi né diffuse, le norme privacy non si applicano, e in quel caso non serve nemmeno il cartello.

Però c’è un “ma” grande come un portone. La telecamera di fronte alla porta di casa deve riprendere esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada. È scritto così nel vademecum, e il motivo è evitare il reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis del codice penale).

Le FAQ attuali sono ancora più esplicite: per la videosorveglianza privata l’angolo di ripresa va limitato agli spazi di propria esclusiva pertinenza, escludendo ogni ripresa, anche senza registrazione, di aree comuni come cortili, pianerottoli, scale e parti comuni delle autorimesse, oltre alle zone di altri. Quindi anche “la guardo solo in diretta, non registro niente” non è una scappatoia.

Tradotto in pratica, nelle telecamere condominio del singolo:

• porta di casa tua: sì, con un’inquadratura stretta sulla soglia;
• pianerottolo intero: no, nemmeno “solo un pezzetto” con la porta del dirimpettaio;
• scale, androne, ascensore, cortile: no, sono parti comuni e se ne occupa semmai l’impianto condominiale;
• la porta del vicino: assolutamente no.

Sul pianerottolo stretto, in pratica, significa scegliere bene la posizione e usare le maschere privacy (zone nere che la telecamera non registra) per coprire ciò che non è tuo. Ne ho parlato nella parte tecnica dell’articolo sulle telecamere e i vicini: il principio è lo stesso, cambia solo lo spazio.

Un’altra cosa da non dimenticare: anche se la telecamera è tua, il muro su cui la fissi spesso no. Pianerottolo, facciata e vano scale sono parti comuni. Prima di forare, fai una telefonata all’amministratore e controlla il regolamento di condominio: è una questione di buon vicinato prima ancora che di privacy.

Posti auto e garage

Il garage condominiale è il posto dove le telecamere condominio fanno più gola: auto, moto, biciclette, attrezzi. E dove succedono più furti e danneggiamenti, o almeno così si racconta in ogni assemblea.

Anche qui, per le telecamere condominio, valgono le due strade. Se è il condominio a voler sorvegliare il garage comune, serve la delibera con la maggioranza dell’art. 1122-ter, i cartelli all’ingresso e la conservazione limitata. Il vademecum del Garante cita proprio “accessi, garage” tra le aree comuni che l’impianto condominiale può controllare, evitando però di riprendere luoghi circostanti non rilevanti come strade, altri edifici o negozi.

Se invece è il singolo condomino che vuole proteggere la sua auto, la regola è quella del vademecum: la telecamera deve riprendere il proprio posto auto e non tutto il garage. Il provvedimento del 2010 parla espressamente di sistemi installati all’interno dei condomini e delle loro pertinenze, “quali posti auto e box”, e conferma lo stesso limite: solo spazi di esclusiva pertinenza, niente garage comuni.

Nella pratica:

• box chiuso di tua proprietà: dentro il box sei a casa tua, e la telecamera interna non crea problemi con gli altri;
• posto auto aperto in un’autorimessa comune: inquadratura strettissima sul tuo stallo, maschere sul corsello e sui posti accanto;
• posto auto nel cortile: stesso discorso, e attenzione a non prendere il passaggio comune o il cancello.

Lo dico con franchezza: su un posto auto aperto, tra macchine del vicino e corsello, restare davvero dentro il proprio spazio è difficile. In molti casi la soluzione più pulita per le telecamere condominio nel garage è proprio l’impianto comune, deciso in assemblea, con regole uguali per tutti.

Videocitofoni e spioncini digitali

Capitolo spesso dimenticato quando si parla di telecamere condominio: il videocitofono. Oggi molti videocitofoni registrano, mandano notifiche al telefono, hanno il rilevamento di movimento. E lo stesso vale per gli spioncini digitali con telecamera.

Il vademecum del Garante dice che i videocitofoni e le apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche registrando, possono talvolta essere equiparati alla videosorveglianza. Se però sono installati da un singolo o da una famiglia per fini esclusivamente personali, e le immagini non vengono comunicate o diffuse, quelle regole non si applicano e non serve il cartello.

Il buon senso resta lo stesso delle altre telecamere condominio: lo spioncino digitale sulla tua porta guarda chi suona da te, non deve diventare l’occhio fisso sul pianerottolo con registrazione continua di chi passa. Se il modello ha il rilevamento di movimento sempre attivo, valuta di limitarlo o di disattivare la registrazione automatica.

Telecamere condominio: la checklist pratica

Bene, torniamo alla parte per tutti. Ecco come affronterei io la questione telecamere condominio, sia che tu sia un condomino che vuole proporre l’impianto, sia che tu sia l’amministratore che deve gestirlo.

1. Parti dal problema, non dalla telecamera. Furti nel garage? Vandalismi nell’androne? Biciclette sparite dal cortile? La finalità dice dove servono le telecamere condominio e dove no. Se il problema è il cancello carraio, non serve riprendere il pianerottolo del quinto piano.

2. Fai fare un sopralluogo e un progetto scritto. Quante telecamere, dove, cosa inquadrano, dove sta il registratore, chi guarda. Con un progetto in mano l’assemblea vota una cosa concreta, non un’idea vaga.

3. Porta tutto in assemblea con l’ordine del giorno giusto. Ricorda la maggioranza dell’art. 1122-ter: maggioranza degli intervenuti e almeno metà dei millesimi. Nella delibera scrivi finalità, aree, tempi di conservazione e chi è autorizzato a vedere le immagini.

4. Cartelli prima dell’area ripresa. Su ogni accesso, con il condominio indicato come titolare e il rimando all’informativa completa in bacheca. Le indicazioni pratiche sono nella wiki sul cartello videosorveglianza.

5. Inquadrature strette e maschere. Niente porte degli appartamenti, niente finestre, niente strada se non indispensabile. Il registratore deve “vedere” solo le parti comuni che si è deciso di proteggere.

6. Conservazione breve e automatica. Per le telecamere condominio al massimo 7 giorni, con cancellazione automatica. Se succede qualcosa, si salva lo spezzone e si consegna alle forze dell’ordine.

7. Accessi personali e protetti. Ogni autorizzato con le sue credenziali, nessuna password condivisa sul gruppo del palazzo, registratore sotto chiave.

E se invece sei il condomino che vuole solo la sua telecamera sulla porta: inquadratura sulla soglia, nessun pezzo di pianerottolo, audio spento, una telefonata all’amministratore prima di forare. Le regole sulle telecamere condominio, per il singolo, stanno tutte qui.

Domande frequenti su telecamere condominio

Telecamere condominio: serve l’unanimità?

No. L’art. 1122-ter del codice civile, introdotto dalla riforma del 2012, richiede la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136: maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. Per come si applica nel tuo caso concreto, fai riferimento all’amministratore.

Posso mettere una telecamera sulla porta di casa in condominio senza chiedere a nessuno?

Per uso esclusivamente personale non serve la delibera e, secondo il vademecum del Garante, nemmeno il cartello. Però deve inquadrare solo la soglia di casa tua, non il pianerottolo, le scale o le porte dei vicini, nemmeno senza registrare. Se devi forare muri comuni, avvisa prima l’amministratore.

Per quanto tempo il condominio può conservare le registrazioni?

Le FAQ del Garante indicano come congruo, in ambito condominiale, un termine che non superi i 7 giorni, con cancellazione preferibilmente automatica. Tempi più lunghi possono servire solo per esigenze specifiche, per esempio una richiesta dell’autorità giudiziaria.

L’amministratore può installare le telecamere senza delibera se sono tutti d’accordo?

No. Nel provvedimento del 26 ottobre 2023 il Garante ha sanzionato con 1.000 euro un amministratore che aveva installato un impianto avvisando i condomini solo via e-mail: senza delibera il trattamento non è imputabile al condominio e l’amministratore ne risponde come titolare.

Una telecamera condominiale può riprendere la strada?

Le riprese vanno limitate alle aree comuni da proteggere, evitando per quanto possibile strade, edifici e negozi circostanti. Se un pezzo di strada entra comunque nell’inquadratura, va valutato e di norma oscurato con le maschere privacy. Nei casi dubbi, meglio sentire un legale.